쟁점 14. 유동적 무효

쟁점 14. 유동적 무효 1. 토지거래허가구역내이 유동적 무효의 법리 가. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 118조 1) 내용 - 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 ‘허가’를 받아야 한다. 2) ‘허가’의 법적성질 - 토지거래의 자유까지 제한하는 것은 아님 - 토지거래 후 허가전유동적 무효 상태에 있는 법률행위의 효력을 완성시켜 주는 ‘인가’(判) 나. 허가 없이 체결한 토지거래계약의 효력 - ‘유동적 무효’ 1) 허가를 받기 전 상태가 ‘유동적 무효’ - 허가를 전제로 한 계약은 무효와 다를 바 없으나 허가를 받으면 계약이 소급하여 유효가 되어 다시 계약 체결할 필요 없다(判) 2) 처음부터 허가 배제나 잠탈 목적으로 한 법률행위 - ‘확정적 무효’ - 배제나 잠탈 여부는 직권조사사항이 아니고, 당사자의 주장 증명 사실이다. 2. 유동적 무효 상태에서의 구체적인 쟁점(判) 가. 계약의 이행청구권 1) 인정여부 - (유동적)무효 상태이므로 채권적 효력 없어 이행청구권, 강제이행, 채무불이행 모두 인정되지 않는다. 2) 허가조건부 소유권이전등기 청구권도 인정되지 않는다. 나. 협력의무 1) 인정여부 ① 허가신청절차에 서로 협력할 의무 부담, 소구도 가능하다.(判) ② 협력의무이행청구권 보전 위해 ‘처분금지가처분’이 가능하다. ➂ 채무자 대위하여 제3자에 협력의무 이행청구도 가능하다. 2) 협력의무의 내용 ① 잔대금지급이 협력의무에 대한 선이행의무 or 동이항관계가 아니다. ② 거래허가 받을 수 없을 것이라는 이유로 협력의무 거절할 수 없다. ③ 허가의 취지와 절차를 달리하는 공유수면관리법상의 공유수면 점용ㆍ사용 허가 신청절차에 대한 협력의무도 포함되어 있다고 단정할 수 없다. 3) 협력의무 위반 시의 효과 - 손해배상, 손해배상의 예정은 가능하다. - 협력의무 위반을 이유로 거래계약 자체를 ‘해제’는 불가능하다. 다. 이미 지급한 계약금, 매매대금 부당이득 반환청구권 인정여부 ● 判例 - 부정설 - 협력의무가 있어서 확정적 무효가 되기 전에는 부당이득 반환이 불가능하다. 라. 계약해제권 정리 1) 법정해제권 - 유동적 무효상태에서는 이행의무가 없기 때문에 채무불이행을 이유로 해제할 수 없다. 2) ‘협력의무 위반’을 이유로 한 해제도 할 수 없다. 3) ‘해약금 약정’에 의한 해제는 가능하다. 마. 유동적 무효의 무효ㆍ취소 주장 - 의사표시하자(§107~110)로 무효, 취소가 가능하다. - 이 경우 계약은 확정적 무효가 되어 협력의무를 면한다. 바. 토지거래허가구역 내에서의 중간 생략 등기 1) 중간생략등기합의에 의해 최초매도인으로부터 최종매수인으로 등기 - 무효 2) ‘확정적 무효’가 된 경우, 최종매수인이 중간자의 협력의무 이행청구권을 대위행사를 할 수 없다. 라. 토지거래허가지역 내의 토지매매계약상의 지위의 양도할 수 없다. 사. 토지와 건물 동시에 매매한 경우 ‘건물만’의 소이등청구? - 특별한 사정이 없는 한 불가하다. 아. 토지거래구역 지정 해제 시 - 유동적 무효가 '확정적 유효로 전환한다.' 자. 확정적 무효가 되는 경우 1) 애초부터 허가를 배제ㆍ잠탈하는 계약 2) 관청의 불허가가 있는 경우 cf) 예외 - 신청요건 미비로 불허가되었고 요건 미비가 보정될 수 있는 경우, - 당사자 일방이 불허가 처분 유도하기 위해 사실과 다른 내용으로 신청한 경우 3) 당사자 쌍방이 허가신청을 하지 않기로 하는 의사를 명백히 한 경우 4) 정지조건의 불성취 5) 확정적 무효가 되면 확정적 무효에 귀책 있는 자라도 무효주장 可 차. 확정적 무효가 되지 않는 경우 - 약정 기간 내에 토지거래허가를 받지 못할 경우 계약 해제 등 절차 없이 - 곧바로 매매계약을 무효로 하기로 약정한 취지라는 등의 특별한 사정이 없는 한, - 약정기간 도과만으로 곧바로 확정적 무효가 되는 것 아니다.

쟁점 14. 유동적 무효