제6절 임대차_쟁점 18-2. 임차인의 필요비ㆍ유익비 상환청구 (§626), 쟁점 18-3. 임차인의 부속물매수청구권과 지상물매수청구권 (§646, 643), 쟁점 18-4 임차권의 양도와 배신행위, 쟁점 18-5. 주택임..
제6철 임대차
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쟁점 18-2. 임차인의 필요비ㆍ유익비 상환청구 (§626)
1. 전제(임대인의 수선 의무) - 임대인은 임차인이 목적물을 사용ㆍ수익에 적합한 상태로 유지시킬 적극적인 의무 有(§623) - 임대인이 수선의무 불이행 시 임차인은 손배청구와 해지, 차임지급거절 可
2. 필요비상환청구권 가. 요건 - ① 임차목적물의 보존에 관한 비용을 지출 - ② 임대인이 부담할 비용일 것(임대인의 수선의무 범위 내에 속할 것) - ③ 필요비의 지출에 임대인의 동의가 있을 것 不要, 임대인이 그로 인하여 이득을 얻을 것도 不要 나. 효과 1) 행사시기 - 임차인은 필요비를 지출한 즉시 임대인에게 상환 청구 可 2) 상환청구액 - 필요비의 현존여부와 무관하게 지출한 비용 전액 청구 可 3) 동이항(차임 지급 거절 可) O / 유치권(임차목적물 유치 可) O
3. 유익비상환청구권 가. 요건 - ① 임차목적물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 지출한 비용일 것 - ② 임차인이 지출한 결과가 임차목적물의 구성부분으로 될 것 - ③ 임대차 종료 시 가액의 증가가 현존할 것 - ④ 유익비의 지출에 임대인의 동의 不要(의사에 반한 경우도, 多) 나. 효과 1) 행사시기 - 임대차계약이 종료한 때 상환청구 2) 상환청구액 - 임차인은 지출함 금액 vs 현존하는 증가가액 중 임대인이 선택한 것을 청구 可 3) 동이항(차임 지급 거절 可) O / 유치권(단, 법원은 유익비상환에 상당기간 허용 可) O
4. 비용상환청구권 공통 쟁점 가. 임의규정 - 특약으로 배제 가능(주로 원상복구특약) cf) 부속물매수청구권은 강행규정 나. 임차인이 유치권 포기하고 임대목적물 반환 시 ‘6월’ 내에 비용상환청구권 행사 要(§654, 617) 다. 비용상환청구권의 상대방 1) 임차권 대항력 有 - 새로운 소유권자에게 비용상환 청구 可(신소유자가 임대인 지위 승계) 2) 임차권 대항력 無 - 종전의 소유권자인 임대인에 청구 可 / 신소유권자에게는 不可(단, 유치권 행사는 可)
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 쟁점 18-3. 임차인의 부속물매수청구권과 지상물매수청구권 (§646, 643)
1. ‘건물’ 임차인의 부속물매수청구권 (§646) 가. 요건 - ① 건물 기타 공작물(토지는 X)의 임대차 - ② 임차인이 임차목적물(건물 기타 공작물)의 사용의 편익을 위하여 부속시킨 것 - ③ 부속물의 독립성이 인정될 것 - ④ 임대인의 (묵시적)동의를 얻거나 임대인으로부터 매수하여 부속시킨 것일 것 - ⑤ 임대차의 종료
나. 효과 - 매매계약의 성립/ 동시이행의 항변권(判) O cf) 부속물이 임차목적물과는 독립된 물건이기 때문에 부속물에 관한 매매대금채권이 임차목적물에 관하여 생긴 채권으로 볼 수 없음을 이유로 유치권 성립은 부정(多, 判) 다. 포기특약의 효력 - §646은 강행규정이므로 임차인에게 불리한 특약은 무효(§652)이나 - 임차인에게 불리하지 않은 포기특약은 유효
2. 토지 임차인의 지상물매수청구권 (§643) 가. 요건 1) 건물 기타 공작물의 소유 등을 목적으로 한 토지 임대차 2) 임대차 기간의 만료 3) 임대차 기간이 만료되었을 때 건물이 현존할 것 ① 건물을 사용하는 데 객관적인 편익 주어야 O / 임차인 특수용도나 사업 위한 것은 X ② 반드시 임대차계약 당시의 기존건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정되지 않음 ③ 무허가 건물 - 포함 cf) 단, 토지임대 목적에 반하고 임대인 예상 不可의 고가의 것이면 X ④ 소유자를 달리하는 여러 대지에 걸쳐 건립된 건물 - 임차지상에 서 있는 건물 부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한하여 매수청구가 허용 ⑤ 객관적으로 경제적 가치가 없거나 임대인에게 소용이 없어도 O 4) 임대인의 갱신 거절 나. 효과 - 매매계약의 성립 / 동시이행의 관계 O / 유치권 X 다. 지상물매수청구권의 상대방 - 원칙적으로 ‘임차권 소멸 당시의 임대인’ 라. 포기특약의 효과 - §643은 강행규정이므로 임차인이나 전차인에게 불리한 특약은 무효(§652)이나 - 임차인에게 불리하지 않은 포기특약은 유효 - 임대차 기간이 만료한 후에 임차인이 지상물매수청구권을 포기하는 특약 유효 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 쟁점 18-4 임차권의 양도와 배신행위
1. 임차권 양도의 의의 - 임차권을 동일성을 유지하면서 이전하는 계약
2. §629 임대인의 동의 - 임차인이 임차권의 양도나 전대를 하려면 임대인의 동의를 받아야 - 임대차 계약이 원래 당사자들의 인적 신뢰관계를 기초로 한 계속적 법률관계임을 고려한 제한 3. 임차권 양도와 배신행위
4. 건물대지임대차에서 지상건물에 설정된 저당권이 실행된 경우 가. 저당건물 경락인의 토지 임차권의 승계취득 여부 - §358 적용 ∴ 대지(토지) 임차권도 종물로서 건물의 소유권과 함께 경락인에 이전됨 나. 위 가.의 경우 §629 적용여부 1) 判例 - 위 경우도 §629의 ‘임대인의 동의를 요하는 임차권의 양도’에 해당 따라서, 임대인의 동의가 없는 한 경락인은 토지 임차권의 취득을 대항 불가 2) 판례 비판 - 판례는 §100②과 모순됨, 종된 권리의 취득에 임대인의 동의가 없음을 이유로 - 임대인에게 토지임차권을 주장할 수 없어 결국 건 물소유권까지 상실하게 되는 것은 - 건물을 경락에 의해 취득하면 토지 임차권도 당연히 수반하여 취득한다는 법리에 反 → 애초에 §629가 적용되지 않아야 다. 판례에 의할 경우 §629 적용 예외 여부 (지상건물 설정된 저당권 실행으로 대지임차권도 경락인에 대지임차권이 이전된 것이 배신적 행위라 인정할 수 없는 특별한 사정의 주장인지) - 건물을 목적물로 하는 저당권의 실행에 의하여 토지임차권을 취득하는 경우는 - 임대인과 본래의 임차인간의 신뢰관계를 파괴할 정도의 배신행위가 되지 않는 특별한 사정이라고 할 것 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 쟁점 18-5. 주택임대차보호법
1. 적용범위 가. 주택의 전부 또는 ‘일부’에 대한 임대차 나. 임대인의 자격 - 주택소유자 + 소유자는 아니나 적법한 임대차계약 체결 권한 가진 임대인도 O 다. 일부가 비주거용 - 주된 것이 주거용이고 주거 외 부분이 부수적인 경우는 주임법 적용 O 라. 등기되지 아니한 '전세'계약(주임법§12) - 적용 O / 미등기 건물 - 적용 O 마. 일시사용 임대차(주임법§11) - 적용 X 바. '법인‘은 주임법의 보호대상 X - 법인의 직원 통하여도 X / 임대인 지위 승계(주임법§3③)도 X 사. 가장임대차(채권우선변제 뱓을 목적으로 대항력 취득 외관만 갖추고, 주거용 아닌 경우) - X -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 2. ‘대항력’ (주임법§3) - 주택의 인도(점유) + 주민등록(전입신고한 때(주임법§3①))한 ‘다음날’ 가. 대항력은 취득ㆍ‘존속’요건임 - 유지 위해서는 인도, 주민등록 모두 ‘배당요구 종기’까지 존속 要 나. 주민등록 - 원칙은 임차인 본인의 주민등록 1) 배우자나 자녀의 주민등록 - O 2) 전출했다가 재전입한 경우 - 당초로 소급 X, ‘재전입시’ 새로운 대항력 발생 3) 직권 말소된 경우 - 대항력 상실(원칙) - 단, 이의절차에 따라 말소 주민등록이 회복되거나 동법시행령 §29에 의해 재등록 이루어지면 - 소급하여 대항력 유지 → 이 경우도 선의 제3자에 주장은 不可 다. 잘못된 전입신고(주민등록) 1) 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택) - 등기부 상(실제 건물 X)의 동ㆍ호수가 정확해야 2) 다가구용 주택 - 호수 기재 不要(틀려도 OK), 지번만의 전입신고로 대항력 취득 라. 점유관련 - ‘직접점유자의 주민등록’이 있는 경우에 한하여 ‘간접점유’하는 임차인도 대항력 O 마. 주택임차인이 그 지위 강화코자 별도로 전세권등기 - 주임법 상 우선변제권과 전세권자의 우선변제권은 ‘별개’의 것 - 주임법상 대항요건 상실 시 대항력과 우선변제권 상실(but 전세권 주장 可) ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 3. 보증금의 ‘우선변제권’ - 대항력(인도 및 주민등록) + ‘확정일자’ 가. 의의 - 당해 주택이 경매(공매)에 의해 매각 시 주택임차인이 배당요구 하는 경우 문제 나. 우선변제력 갖추는 날 - 확정일자(先), 대항력(後)는 ‘대항력 갖춘 다음 날’ / 대항력(先), 확정일자(後)는 ‘확정일자일’ 다. 주택의 환가금 뿐 아니라 ‘대지’의 환가금에도 우선변제력 有(주임법§3의2②) - 이는 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에 양도, 주택과 대지 소유자가 달라도 마찬가지(判) 라. 경매신청 시 주택인도 不要(주임법§3의2③) - 임차인의 우선변제력(대항력 중 점유) 유지 위해 cf) 원칙 상 민사집행법에 따르면 임차인이 경매를 신청하려면 임차주택을 인도하여야 함 마. 경락에 의한 임차권의 소멸 1) ‘배당요구’와 임차권의 소멸 - 주임법 상 우선변제력 있는 임차인은 배당요구만으로는 임대차계약이 해지 되어 종료되지 않음 2) 보증금이 전액 변제되지 않을 시(주임법§3의5) - 대항력 있는 임차권은 소멸되지 않음 3) 보증금이 전액 변제된 경우(주임법§3의5) - 임차권 소멸 / 단, ‘임차인이 그 배당금을 지급받을 수 있는 때’ - 즉 ‘임차인에 대한 배당표가 확정될 때’까지는 소멸 X - so 그 이전까지는 임차권에 기하여 경락인에 대하여 임차주택의 명도를 거절할 수 있고, - 그 기간 동안의 점유는 부당이득 X 바. 우선변제 받기 위한 임차주택의 인도(주임법§3의2③) - 임차주택을 주택의 양수인(경락인 등)에게 인도하지 아니하면 우선변제 될 보증금 수령 不可 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 4. 임차권등기명령제도 가. 의의 - 임대차관계 종료 후 보증금 반환 받지 못한 임차인이 ‘법원’에 임차권 등기명령을 신청 나. 효과 1) 종전 대항력 + 우선변제력 유지 / 대항력 없던 자는 등기와 동시에 대항력 + 우선변제력 취득 2) 대항력과 우선변제력의 유지 - 점유와 주민등록 요건 갖추지 않아도 so 자유롭게 이사 可 3) 등기소요 비용(주임법§3의3⑧) - 임대인 부담 4) 민법§621의 주택임차권 등기된 경우 - 임차권등기명령한 경우와 동일 효력 有(주임법§3의4①) 다. 임대인의 임대차보증금 반환 의무(선이행 의무) > 임차인의 임차권등기 말소의무 라. 경매개시결정등기 전에 임차권등기명령으로 임차권 등기 받은 임차인은 배당 요구 不要 cf) 주임법상 임차인으로서 우선변제력 있는 자는 집행절차에서 배당요구 要 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
5. 소액보증금의 최우선변제권(주임법§8) - 소액임차인 + ‘대항력’ 가. 대항력 - 경매신청의 등기 전까지는 갖추어야 / 배당요구 종기까지 유지되어야 나. 최우선변제금액을 제외한 나머지 보증금 - 확정일자를 갖추면 순위에 따른 ‘우선변제력’은 有 다. 判例 1) 임대차보증금의 감액으로 소액임차인에 해당하는 경우도 최우선변제권 O 2) 거주하였더라도, 주된 목적이 사용 수익이 아닌 담보권자에 우선해 채권회수 목적인 경우는 X 3) 토지에 대한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에는, 소액임차인은 ‘대지’의 환가대금에는 최우선 변제력 X ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 6. 임차권의 존속기간 가. 최단기간의 보장(주임법§4) - 기간약정 無 or 2년 미만인 경우는 ‘2년’으로 - 임차 종료 후에도 임차인이 보증금 반환을 받을 때까지 임대차 관계 존속으로 봄(주임법§4②) cf) 일반임대차는 無 나. 임대차의 갱신(묵시의 갱신) - ① 임대인은 만료 6~1월 전, - ② 임차인은 만료 1월 전까지 갱신거절 등 통지하지 않으면 묵시갱신 성립(주임법§6①) 1) 기간 - 기간약정 없는 것, 즉 2년으로 의제 - ① 임차인은 2년 주장 or '언제든지‘ 해지 통고 可, 통고 후 3월 경과시 해지됨(주임법§6의2), - ② 임대인은 2년으로 의제된 것에 구속(주임법§4①본문) 2) 임차인의 2기 차임 지체시 or 현저한 의무 위반시 - 묵시갱신 不可(주임법§6③)
7. 차임증감청구권(형성권) / 증액의 경우는 대통령령 정하는 기준 초과 금지(감액은 제한 無, 주임법§7) 8. 주택임차권의 상속(주임법§9) -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 쟁점 18-6. 상가건물임대차보호법
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