[가등기담보] 가등기담보법에 이한 담보가등기에 대한 민사 나홀로 소송 쟁점 정리 <가등기담보>
1. 서설 - 소비대차에 기한 채권을 담보할 목적으로 - 채권자와 채무자 또는 제3자 사이에 - 채무자 또는 제3자 소유인 부동산을 목적물로 하는 대물변제의 예약이나 매매의 예약을 하고 - 이와 함께 채무자의 채무불이행이 있는 경우에 - 채권자가 예약상의 권리를 행사함으로써 발생하게 될 - 장래의 소유권이전등기청구권 등을 보전하기 위하여 - 가등기를 경료하기로 하는 내용의 가등기담보계약을 체결한 후 가등기를 경료하여 두는 담보형태. - 가등기가 실제상 채권담보를 목적으로 한 것이면 형식적 기재와 상관없이 담보가등기라고 한다.
2. 가등기담보법 적용요건 1) 피담보채권 - 소비대차, 준소비대차에 의한 차용물 반환채무일 것. * 소비대차 외에 다른 채권도 포함되는지 여부 - 무제한설 : 소비대차에 기한 채권뿐만 아니라 다른 채권도 이에 포함되어야 한다는 견해. - 제한설 : 가등기담보법의 입법취지에 비추어 (준)소비대차 계약만 허용된다고 하는 견해. - 판례는 매매대금채권, 공사대금채권, 매매계약해제 에 따른 대금반환채권 등에 - 가담법의 적용을 부정하여 제한설 2) 대물반환 예약당시의 재산의 가액이 차용원리금을 초과할 것 3) 가등기를 경료할 것 + 소이등을 할 경우(양도담보) 4) 부동산 또는 등기나 등록을 할 수 있는 재산권일 것.
3. 가등기담보권의 효력 1) 효력이 미치는 범위 가. 피담보채권 - 우선 변제를 받는 한도액 - 가등기 담보에 관한 약정(해석)에 의해 원본채권과 부수적 채권 (§360 유추 적용) 나. 목적물 - 설정계약에서 정해진다. - 정함이 없으면 제358조 준용한다. 2) 대내적 효력 - 설정자가 소유권 보유. 아무런 제한 없이 사용, 수익 可. 3) 대외적 효력 - 가등기담보권자는 양도 可(피담보채권과 함께), 대외적 관계에서는 저당권자와 마찬가지로 취급됨(가담법 §17⑤)
4. 가등기담보권의 실행 - 가등기 담보권의 실행은 선 청산, 후 인도가 원칙이다. 1) 사적실행(귀속정산) 가. 실행통지 - 가등기담보권자는 청산금의 평가액(통지당시 담보목적 부동산가액-피담보채권액)을 - 채무자 등에게 통지해야 한다.(가담법§3①전단) - 청산금 없어도 통지해야 한다.(§3①후단) 나. 청산기간의 경과 - 채무자 등에게 실행통지 도달한 날로부터 - 2月의 청산기간 경과할 때까지 - 채무자의 변제가 없으면 청산 절차가 진행된다. 다. 청산 - 담보목적물의 정당한 평가액에서 피담보채권금액을 공제한 나머지 금액을 청산금으로 지급하여야 한다.(§4①) - 청산금지급의무와 채무자 등의 목적부동산 소유권이전등기 및 인도채무가 동시이행관계에 있으므로(§4③) - 채무자 등으로부터 위 의무의 이행을 받을 때까지 청산금 지급 거절이 가능하다. - 청산금의 지급과 상환 시점에, 소유권이전등기청구권을 취득하여 본등기를 경료하여 소유권 취득한다. 2) 공적실행 - 가등기담보권자는 그 선택에 따라 §3의 규정에 의한 담보권을 실행하거나 목적 부동산의 경매를 청구할 수 있다. - 이 경우 경매에 관하여는 가등기담보권을 저당권으로 본다(가담법§12①) 3) 후순위권리자의 경매청구권 - 담보가등기가 사적 실행되는 경우 후순위 권리자는 손해를 입을 수 있으므로 경매신청권을 인정한다. - 변제기 도래 전 경매청구권 부여(§12②) 4) 경매와 사적실행의 경합 - 사적실행절차가 사실상 종료된 상태가 아닌 상태에서 경매신청 있으면 경매절차가 우선함(§14) - 채권자가 청산금 지급 후에는 경매신청 배제할 수 있음(§14의 반대해석) - 후순위 권리자등이 경매를 신청하면 가등기담보권자는 사적실행 不可
5. 부동산 양도담보의 법적성질 1) 학설 가. 담보물권설(通) - 양도담보권이라는 담보물권을 취득하고 소유권은 여전히 대내적이든 대외적이든 설정자에게 있음. 나. 신탁적 소유권이전설(少) - 외부적으로는 소유권이전 / 내부적으로는 설정자에게 소유권 있음 2) 判例 가. 가담법이 적용되는 부동산 양도담보의 법적성질 - 담보물권설이 주류 나. 가담법 不적용 부동산 양도담보의 법적성질 - ‘담보목적의 범위 내에서 채권자에게 그 소유권이 이전된다’고 판시하였다. - 이는 대외적으로 양도담보권자에게 소유권이 이전되지만 대내적으로는 양도담보권자가 담보계약에 따른 권리만 갖는다는 의미(신탁적 소유권이전설)
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