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쟁점 3-7. 전세권 vs 임대차 vs 주택임대차
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비고 |
전세권 |
민법상 임대차 |
주택임대차 |
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사용대가 |
*전세금 필요요소
*전세금증감청구권(§312의2)
*보증금 및 신용수수 |
*차임필수요소(금전일 필요×) - 유상계약
*차임증감청구권(§628)
*2기 연체 해지사유(§640,641) |
*차임증감청구권(§7)
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취득 |
*법률행위에 의한: 설정계약+등기+전세금
*법률의 규정: 취득시효 |
*채권계약에 의해 취득 |
*채권계약에 의해 취득 |
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성질 |
*용익물권과 담보물권의 이중성 |
*채권 |
*채권의 물권화
(전입신고+확정일자인) |
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대항요건 |
*있음 |
*원칙: 없음
*예외: 등기한 때(§621②) |
*인도+전입신고: 익일0시부터 |
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우선변제권 |
*있음(§303 ①) |
*없음 |
*전입신고+확정일자 |
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경매청구권 |
*인정 |
*불인정 |
불인정 |
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존속
기간 |
존속
기간을 정한 경우 |
최단
기간 |
*건물: 1년(§312②) |
*규정이 없다. |
*기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 경우: 2년, 단 임차인 은 2년 미만 주장가능(§4①) |
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최장
기간 |
*10년을 넘지 못함(§321①)
*갱신 시 10년 넘지 못함(§321③) |
*20년을 넘지 못함(§651)
*갱신 시 10년을 넘지 못함(§651)
*토지임대차는 제한 배제(§651) |
*규정 없음(임대차규정 적용)
*종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계존속
(§4②) |
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묵시
갱신 |
*(§312④) 건물에 한해 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 설정자의 통지가 없을 때 - 전 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 정하지 않은 것으로 본다. |
*(§639): 기간 만료한 후 상당한 기간내에 이의를 제기하지 않은 때 - 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다. 이 경우 기간은 정함이 없는 것으로 한다. |
*(§6,§6의2)
-임대차기간 만료전 6월부터 1월까지에 임대인이 통지를 안 한 경우: 임차인은 언제든지 계약해지 통지가능, 효력은 임대인에게 도달 후 3월이 경과하면 발생
-임차인은 만료 전 1월 전까지 통지
-전과 동일할 경우 존속기간을 정하지 않은 것으로 한다. |
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존속기간을
정하지
않은 경우
(계약의
해지) |
*(§313): 당사자는 언제든지 상대방에 대해 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다. |
*§635(강행): 당사자 쌍방은 언제든지 해지의 통고가 가능
*해지기간:
-임대인 해지통고시:6월
-임차인 해지통고 시: 1월
-동산은 5일 후 효력발생 |
*2년 보장
*임차인만이 언제든지 계약해지의 통지를 할 수 있다. (해지지간:3월) |
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처분의
자유 |
*(§306): 양도, 담보제공, 존속기간 내 전전세․임대 가능, 단 설정행위로 금지한때 그러하지 못한다. |
*(§629): 처분(양도,전대)자유×. 임대인의 동의를 要. 이를 위반 시 유효이나 임대인에게 대항하지 못한다.
*(§632): 건물의 소부분은 동의가 필요× |
*규정 없음
(민법상 임대차규정 적용) |
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비용
청구권
(임의) |
*(§309): 전세권자: 유지, 수선의무○
*(§310): 필요비상환청구권×,유익비상환청구권○(가액증가 현존시에 지출액과 증가액 중 소유자가 선택 좇아, 법원의 기간 유예 허여) |
*필요비상환청구권: 언제든지 청구가능(§626①)
*유익비상환청구권: 임대차 종료한 후 청구가능(§626②) |
*규정 없음
(민법상 임대차 규정 적용) |
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매수
청구권
(강행) |
*전세권자: 부속물매수청구권(§316②)(동의, 매수한 것에 한정)
*전세권설정자: 부속물매수청구권 인정 |
*토지임차인: 계약갱신 청구권
+지상물매수청구권(§643)
*임차인: 부속물매수청구권(§646)
*건물임차인: 부속물매수청구권(§647)
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*규정 없음
(민법상 임대차 규정 적용) |
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기타
사항 |
*전세권자의 파산은 전세권 소멸사유가 아니다.
*목적물 일부멸실: 그 멸실한 부분 전세권만 소멸
*전세권의 포기: 등기 要 |
*임대차의 종료
①기간만료
②해지통고: 존속기간을 정하지 않은 경우,
해제권의 유보, 임차인의 파산
③해지 |
*소액보증금 중 일부 최우선변제권
*주택임차권의 승계
*임차권 등기명령제도 |
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쟁점 3-7. 전세권 vs 임대차 vs 주택임대차