나홀로 민사소송

- ‘지상물’을 소유하기 위해, 토지를 사용·수익하기 위한 권리.

- 지상권은 물권으로서 당연히 양도성과 상속성이 있다.

- 따라서 양도성 배제의 약정은 효력이 없다.

- 담보물권의 실효성을 확보하기 위한 지상권으로써 현실에서 인정한다.

- 담보가치 침해에 대한 예방책으로 기능한다

- 토지소유자의 토지 사용은 허용한다.

- 그러나 토지 소유자의 토지사용이 담보가치를 침해하는 것은 허용하지 않는다,

- 담보권에 부종하여 담보물권이 소멸하면 담보지상권도 소멸한다.

지상권

임차권

대항력

대항력이 있다.

원칙적으로 대항력이 없으나

- 임차권등기,

- 건물소유목적의 차지권 있을 때

대항력이 있다.

존속기간

최단존속기간의 제한이 있다

기간약정이 없으면 최단존속기간으로 의제

기간이 만료되면 약정갱신이 가능하다.

지상물매수청구권을 인정한다.

최장기간의 제한이 있다

기간약정이 없으면 해지통고가 가능.

기간만료되면 약정갱신 뿐만아니라,

법정갱신도 가능하다.

처분성

절대적 보장

제한 : 임대인 동의를 요한다.

용익대가

지료는 지상권의 요소가 아니다.

임료는 임차권의 요소이다.

토지소유자의 의무

(소극적) 용인의무

(적극적) 상태유지 의무

사례) 법정지상권 취득에 등기를 요하는가?

- 등기를 요하지는 않는다.

- 그러나 처분시에는 등기가 필요하다.

- ① 토지와 건물이 처분 당시 소유자 동일성 有,

- ② 토지와 건물이 법정된 법정지상권 발생원인 외의 사유로 소유권 분리·귀속되어 달라지는 경우,

- ③ 철거특약 부존재,

- ④ 등기는 필요로 하지 않는다.

- 민법 제366조 의 법정지상권이란

- 동일인에게 속하던 토지와 그 지상의 건물 중에서

- 어느 하나 위에 or 양자 위에 설정된 저당권의 실행으로 인하여

- 토지와 그 지상건물이 그 소유자를 달리하게 된 경우에,

- 그 건물의 소유자가 건물을 소유하도록 하기 위하여 법률상 당연히 인정되는 지상권

- 건물소유자를 위한 토지 이용권으로서 법정지상권과 저당권자로서 저당물의 가치권의 조화가 문제된다.

- 만일 법정지상권을 인정하면 건물소유자를 보호하게 되고,

- 부정하면 저당권자를 보호하는 결과가 되므로,

- 구체적 요건은 입법자가 결정하여 정한 규정이다.

- 따라서 민법 제366조는 강행규정이다.

가. 최선순위 저당권설정 당시 건물의 존재

1) 최선순위 저당권 설정 당시 일 것

2) 최선순위 저당권 설정 ‘당시’ ‘건물’의 존재

나. 저당권 설정 당시 건물과 토지의 소유자가 동일

다. 경매로 인하여 소유자가 달라질 것

- 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기의 토지의 편익에 이용하는 부동산 용익물권

- 편익의 종류를 불문한다.

- 요역지와 승역지는 인접할 필요가 없다.

가. 물권의 일반적 소멸사유

나. 승역지의 시효취득에 의한 소멸

다. 지역권의 소멸시효

1. 부종성의 의의

- 지역권은 요역지소유권으로부터 독립한 권리가 아닌 종된 권리(민법 제292조)

- 따라서 요역지와 지역권은 운명을 같이 한다.

- 다만, 다른 약정으로 분리가 가능하다.(단서)

2. 내용

1. 지역권의 소멸 관련

2. 취득시효 완성관련

- 통행지역권의 취득시효를 주장하는 자가 승역지 위에 통로를 개설하여

- 승역지를 항시 사용하고 있는 객관적 상태가 민법 제245조에 규정된 기간 계속한 사실이 있어야 한다.

- 일반 공중은 자신이 소유 토지를 위해 통행로를 개설한 것이 아니므로 통행지역권을 시효취득할 수 없다.(判)

1. 인역권

- 토지의 편익을 위한 것이 아니라 사람의 편익을 위해 토지를 사용.

2. 양도와 상속을 할 수 없다.

3. 관습에 의해 취득 시 등기를 요하지 않는다.

- 계약에 의해 취득 시 등기를 요한다.

4. 어느 지역 주민들로 구성된 법인 아닌 사단이 특수지역권의 주체

- 사원들이 준총유하는 형태.

- 주위 통행 토지권 (민법 제219조)이란 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 도로가 없는 경우

- 그 토지 소유자가 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 않으면

- 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 경우,

- 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있는 권리를 말한다.

나. 과다한 비용을 요한 경우

나. 그 후 포위된 토지(무상통행권의 이익을 누리는 토지) 또는 포위한 토지(무상통행권의 부담을 지는 토지)의 소유권이 ‘특정 승계’된 경우

- 무상통행권은 소멸하고, 보상의 의무가 있다.(判)

다. 토지가 분필되어 동시에 서로 다른 사람에게 양도된 경우

- 보상의무가 있다.(判)

1. 의의

2. 전세권의 법적성질

3. 전세금의 지급이 전세권의 성립요건인지 여부

1. 전세권이 용익물권으로서 존속하는 동안

2. 전세권의 존속기간 만료, 소멸청구 또는 통고, 합의해지가 있는 때

1. 허용여부

2. 전세권의 존속기간 만료 전의 효력

3. 전세권 존속기간 만료 후의 효력

1. 설정행위로 존속기간을 정한 경우(민법 제312조 ①항)

2. 존속기간의 약정이 없는 경우

3. 법정갱신(민법 제312조 ④항)

1. 양수인의 지위

2. 양도인의 지위

1. 일부 전세권자가 부동산 ‘전부’에 대한 경매청구 가능한지

2. 일부전세권자의 우선변제권의 범위(민법 제303조 ①항)

비고

전세권

민법상 임대차

주택임대차

사용대가

*전세금 필요요소

*전세금증감청구권(§312의2)

*보증금 및 신용수수

*차임필수요소(금전일 필요×) - 유상계약

*차임증감청구권(§628)

*2기 연체 해지사유(§640,641)

*차임증감청구권(§7)

취득

*법률행위에 의한: 설정계약+등기+전세금

*법률의 규정: 취득시효

*채권계약에 의해 취득

*채권계약에 의해 취득

성질

*용익물권과 담보물권의 이중성

*채권

*채권의 물권화

(전입신고+확정일자인)

대항요건

*있음

*원칙: 없음

*예외: 등기한 때(§621②)

*인도+전입신고: 익일0시부터

우선변제권

*있음(§303 ①)

*없음

*전입신고+확정일자

경매청구권

*인정

*불인정

불인정

존속

기간

존속

기간을 정한 경우

최단

기간

*건물: 1년(§312②)

*규정이 없다.

*기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 경우: 2년, 단 임차인 은 2년 미만 주장가능(§4①)

최장

기간

*10년을 넘지 못함(§321①)

*갱신 시 10년 넘지 못함(§321③)

*20년을 넘지 못함(§651)

*갱신 시 10년을 넘지 못함(§651)

*토지임대차는 제한 배제(§651)

*규정 없음(임대차규정 적용)

*종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계존속

(§4②)

묵시

갱신

*(§312④) 건물에 한해 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 설정자의 통지가 없을 때 - 전 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 정하지 않은 것으로 본다.

*(§639): 기간 만료한 후 상당한 기간내에 이의를 제기하지 않은 때 - 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다. 이 경우 기간은 정함이 없는 것으로 한다.

*(§6,§6의2)

-임대차기간 만료전 6월부터 1월까지에 임대인이 통지를 안 한 경우: 임차인은 언제든지 계약해지 통지가능, 효력은 임대인에게 도달 후 3월이 경과하면 발생

-임차인은 만료 전 1월 전까지 통지

-전과 동일할 경우 존속기간을 정하지 않은 것으로 한다.

존속기간을

정하지

않은 경우

(계약의

해지)

*(§313): 당사자는 언제든지 상대방에 대해 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다.

*§635(강행): 당사자 쌍방은 언제든지 해지의 통고가 가능

*해지기간:

-임대인 해지통고시:6월

-임차인 해지통고 시: 1월

-동산은 5일 후 효력발생

*2년 보장

*임차인만이 언제든지 계약해지의 통지를 할 수 있다. (해지지간:3월)

처분의

자유

*(§306): 양도, 담보제공, 존속기간 내 전전세․임대 가능, 단 설정행위로 금지한때 그러하지 못한다.

*(§629): 처분(양도,전대)자유×. 임대인의 동의를 要. 이를 위반 시 유효이나 임대인에게 대항하지 못한다.

*(§632): 건물의 소부분은 동의가 필요×

*규정 없음

(민법상 임대차규정 적용)

비용

청구권

(임의)

*(§309): 전세권자: 유지, 수선의무○

*(§310): 필요비상환청구권×,유익비상환청구권○(가액증가 현존시에 지출액과 증가액 중 소유자가 선택 좇아, 법원의 기간 유예 허여)

*필요비상환청구권: 언제든지 청구가능(§626①)

*유익비상환청구권: 임대차 종료한 후 청구가능(§626②)

*규정 없음

(민법상 임대차 규정 적용)

매수

청구권

(강행)

*전세권자: 부속물매수청구권(§316②)(동의, 매수한 것에 한정)

*전세권설정자: 부속물매수청구권 인정

*토지임차인: 계약갱신 청구권

+지상물매수청구권(§643)

*임차인: 부속물매수청구권(§646)

*건물임차인: 부속물매수청구권(§647)

*규정 없음

(민법상 임대차 규정 적용)

기타

사항

*전세권자의 파산은 전세권 소멸사유가 아니다.

*목적물 일부멸실: 그 멸실한 부분 전세권만 소멸

*전세권의 포기: 등기 要

*임대차의 종료

①기간만료

②해지통고: 존속기간을 정하지 않은 경우,

해제권의 유보, 임차인의 파산

③해지

*소액보증금 중 일부 최우선변제권

*주택임차권의 승계

*임차권 등기명령제도