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쟁점 8. 부동산의 미등기 매수인의 법적 지위
1. 일반적인 지위
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가. 소유권이 없다
- 등기를 이전받지 못하여 형식주의에 의해 소유권은 취득하지 못한다.
- 제3자에 대하여 소유권에 기한 방해배제청구권도 할 수 없다.
나. 점유자
- 점유자이므로 제3자에 대하여 점유보호청구권 행사를 할 수 있다. |
2. 물권적 기대권론
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가. 의의
- 물권적 합의가 있고 취득자가 등기에 필요한 일체의 서류를 가지고 있는 경우에
물권적 기대권을 가진다는 견해
- 물권적 성격 가지므로 처분, 압류 등 가능하고 소멸시효에 걸리지 않는다.
나. 인정여부
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● 부정설(多, 判)
- 우리 물권은 형식주의를 취하고
- 물권을 취득한 자가 아니므로 물권적청구권으로서의 성격을 갖는 권리 인정할 수 없다. | |
3. 등기부상 소유자의 권리.
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가. 매각되어 인도된 물건의 항변
- 매도인이 등기부상 소유자로 되어 있는 것을 기화로
- 물권적 청구권을 행사하여 목적물 반환을 청구한 경우
- 매수인이 반환을 거부할 수 있는 항변이다.
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1) 判例
- 토지의 매수인이 아직 소유권이전등기를 경료받지 아니하였다고 하여도,
- 토지의 인도을 받은 때는 매매계약의 효력으로 이를 ‘점유ㆍ사용할 권리’를 가지게 된 것이고,
- 이러한 ‘매수인으로부터 위 토지를 다시 매수한 자도’
- 위와 같은 토지의 점유ㆍ사용권을 취득한 것이므로 /
- 매도인은 매수인으로부터 다시 위토지를 매수한 자에 대하여
- 토지소유권에 기한 물권적청구권을 행사하여 그 반환을 청구할 수 없고,
- 그 점유사용을 법률상 원인이 없는 이익이라고 하여 부당이득반환청구도 할 수 없다.
2) 검토
- 매수인은 목적물인도청구권(§568)가지므로,
- §213 단서의 ‘점유할 정당한 권리’를 가진 자로서 반환 거부가 가능하다. |
나. 매매에 기한 소유권이전등기청구권을 가짐(§568)
다. 과실취득권 - 목적물 인도시부터(§587) |
4. 미등기 매수인의 소유권이전등기청구권(채권적 청구권)의 소멸시효
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가. 미등기 매수인이 부동산을 점유하고 경우
- 권리 위에 잠자고 있지 않으므로 소멸시효에 걸리지 않는다.(判)
나. 미등기 매수인이 부동산을 처분한 경우
- 점유하는 것보다 더 적극적인 권리행사이고,
- 권리 위에 잠자고 있지 않으므로 소멸시효에 걸리지 않는다.(判) |
5. 토지 위에 건물이 있는 경우
토지 소유자가 건물의 미등기매수인을 상대로
건물의 철거 및 그 대지의 인도 청구가 가능하다.
- 건물을 매수하여 점유하는 자는
등기부상 아직 소유자로서의 등기명의가 없어도
그 권리 범위 내에서 점유 중인 건물에 대하여 법률상, 사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있기 때문이다. |
쟁점 8. 부동산의 미등기 매수인의 법적 지위