쟁점 3-2. 부동산 이중매매

쟁점 3-2. 부동산 이중매매 ex) 甲이 乙에게 부동산을 제1매매 후 丙에게 제2매매한 경우 가 원칙 - 등기를 갖추지 않은 제1매수인은 단순한 채권자에 불과하다. - 계약자유의 원칙에 따라 부동산을 매도 후 다시 제3자에게 양도해도 제2매매는 유효하고, 이는 제2매수인이 악의여도 마찬가지이다. 나. 예외 - 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 경우, - 제2매도행위는 103조 위반으로 무효이다. 1. 이중매매의 효력 2. 제2매수인이 선의이거나 ‘단순악의’인 경우 가. 이중매매의 효력 -유효 판례) - 매수인이 그 부동산을 매도인이 이미 매각한 사실을 알면서 매수하였다고 하더라도 그것만으로 그 매매계약이 반사회적 법률행위라고 단정할 수 없다 1) 이행불능으로 인한 ‘채무불이행 손해배상(전보배상청구)’, ‘대상청구’, ‘계약해제’ 2) 불법행위책임 나. 제1매수인(乙)이 매도인(甲)을 상대로 취할 수 있는 법적 수단 1) 채권자대위권 - 피대위채권이 없어서 행사 할 수 없다. 2) 채권자취소권 - 判例는 부정한다. 3) 불법행위손해배상청구권 - ‘제3자 채권침해의 문제’이나 제2매수인이 선의나 단순악의인 경우에는 제3자 채권침해 X 다. 제1매수인(乙)과 제2매수인(丙)간의 법률관계 3. 제2매수인이 매도인의 배임행위에 ‘적극 가담’한 경우 가. 이중매매의 효력 - 이중매매는 103조 위반(반사회질서)으로 무효이다. 나. 제1매수인(甲)이 제2매수인(丙)간의 법률관계 1) 채권자대위권 ① 요건 및 문제점 - 피보전채권의 존재, 보전의 필요성, 채무자의 권리불행사, 피대위채권의 존재가 요건인데, - 제2매매가 §103 위반으로 무효가 되면 - 제2매수인(丙)에게 넘어간 소유권은 §746 불법원인급여에 해당하여 매도인(甲)은 반환을 구할 수 없고, - 피대위채권이 없는 것이 되는 문제가 있다. ② 이중매매에서 불법원인급여의 적용범위를 제한하려는 견해와 판례 ㄱ.판례 - 제1매수인의 채권자대위권 행사를 인정하면서 별다른 논거 들고 있지 않음 판례) - 이중매매의 제1매수인은 소유자가 아니므로 자신이 직접 제2매수인에 대한 등기의 말소를 구할 수는 없고, 매도인에 대한 자신의 소유권이전청구권을 보전하기 위하여, 매도인을 대위하여 제2매수인에 대해 등기의 말소를 청구할 수 있을 뿐이다. ㄴ. 학설 a. §746 적용배제설(多) - §746은 급여자와 수익자간의 이해관계에서만 적용 - 출연이 원래 귀속되어야할 제3자에게 반환되는 경우는 적용 X b. §746 단서 적용설(불법성 비교론) - 이중매매의 경우, 제2매수인의 불법성이 매도인보다 큰 경우는 반환청구  ③ 검토 - a.설이 多  2) 채권자취소권 (채권자대위권 행사 가능한 경우는 논의 실익 적음) ① 요건 및 문제점 - 피보전채권의 존재, 채무자의 재산권 목적으로 하는 법률행위로서 사해행위, 채무자와 수익자의 사해의사가 요건인데, - 이 중 상당한 가격에 의한 부동산 매각행위가 사해행위에 해당하는 지 여부와 - 피보전채권이 있는지 문제된다. ② 사해행위 여부 - 단순히 부동산을 매각한 것은 채무자의 무자력을 초래하는 사해행위가 아니지만 - ‘유일한 재산’을 상당한 가격으로 처분하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 것은 채무자를 해하므로 사해행위에 해당한다.(判) ③ 피보전채권의 존재 여부 사례)  특정채권을 보전하기 위한 채권자취소권행사가 가능한지 여부 판례- 부정설(多, 判) - 채권자 취소권은 모든 채권자를 위해 행사되어야 하므로 특정채권 보전 목적 행사는 불가능하다. 사례) 특정채권의 이행불능을 원인으로 한 손해배상청구권 보전 위한 채권자 취소권을 행사가 가능한지 여부. 판례- 부정설(判) - 인정할 경우 채권자 취소권이 특정채권 목적 달성하기 위하여 이용되는 결과가 된다. - 특정채권의 원상회복이 가능하므로 ‘이행불능’이라 할 수 없다. 3) 불법행위 손배 청구로 원상회복 - §103 위반의 이중매매의 경우는 제3자의 채권침해에 해당하므로 불법행위로 인해 손해배상청구를 할 수 있는데, 이 때 손해배상의 방법으로 원상회복를 인정하여 제1매수인을 보호하여야 한다. - §394가 손배의 방법으로 금전배상만을 인정하고 있으므로 해석론상 한계가 있다. 다. 제1매수인(乙)과 매도인(甲) 간의 법률관계 1) 채무불이행 책임 - 제1매수인(乙)은 채권자대위권으로 부동산 소유권을 취득할 수 있기 때문에 ‘이행불능’이 아니어서 이로 인한 손배청구는 불가능하다. - 그러나 이행지체로 인한 손해배상청구는 가능하다. 2) 불법행위책임 - 이행지체로 인한 손배는 §750으로도 청구가능하고, 양자는 청구권 경합관계 라. 매도인(甲)과 제2매수인(丙) 간의 법률관계 1) 문제점 - §103 위반으로 제2매매가 무효로 되어 제2매수인(丙)이 부동산의 소유권을 잃게 되는 경우, - 제2매수인(丙)이 매도인(甲)에게 급부한 매매대금은 불법원인급여에 해당할 것인데 - 이 매매대금의 반환을 청구할 수 있는지 여부. 2) 判例 - 불법성 비교론 - 이중매매와 동일 법리를 적용하는 ‘명의수탁자의 배임행위 사안’에서 불법성 비교론(§746단서)을 원용하여 매도인의 불법성 > 제2매수인의 불법성보다 현저히 크다는 이유로 반환청구 인정 마. 전득자(丙으로부터 해당 부동산 매수한 丁)가 있는 경우 1) 원칙 - 이중매매가 103조 위반으로 절대적 무효라면 선의 제3자 보호규정이 없으므로 - 丁은 보호되지 않고, 등기를 마쳤어도 선ㆍ악의 불문하고 소유권을 상실하게 된다. 2) 전득자 丁의 보호수단 - 제2매수인(丙)에게 §570의 담보책임ㆍ손배청구(채불, 불법행위) 등이 있다. 바. §103 위반의 이중매매에서 채권자대위권 행사가 불가능한 경우의 상이한 점 1) 채권자대위권 행사 불가 - 丙과 甲사이의 소송으로 丙이 승소한 경우(자백간주 등)는 기판력으로 인하여 채권자대위권 행사가 불가능하다. - 따라서 채권자취소권과 불법손배(원상회복) 논의 실익이 커진다. 2) 이행불능 - 제1매수인이 소이등은 채권자대위권행사 불가능하므로 이행이 불가능하다. (손배, 해제 등)

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